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Unser Angebot
- Bedarfsplanung | Beratung zu Bedarf und Suffizienz
- Bestandsaufnahmen
- Nutzungs- und Instandsetzungskonzepte
- Entwürfe | Entwurfsplanung
- Bauanträge
- Werk- und Detailplanungen
- Vorbereitung und Begleitung von Baumaßnahmen
- Objektüberwachung und Baustellenkoordination
für Bauvorhaben an oder im Kontext von bestehenden Gebäuden.
Bedarfsplanung | Beratung zu Bedarf und Suffizienz
Es lohnt sich, am Anfang eines Projektes einige grundlegende Fragen zu stellen, um zunächst zu ergründen ob, was und wie gebaut werden soll.
Was brauche ich bzw. was brauchen wir (wirklich) - heute und in Zukunft? Welche Bedürfnisse und Bedarfe möchte ich bzw. möchten wir mit dem Vorhaben abdecken? Sind die gestellten Einzelanforderungen kompatibel und gut miteinander vereinbar? Welche Aspekte genießen Priorität und was kann ich bzw. können wir weglassen? Gibt es Alternativen zu meinen bzw. unseren Ansätzen, die der Problemstellung in vergleichbarer Weise oder sogar besser gerecht werden? Welche Standards, z.B. Ausstattungsstandards, werden angestrebt und warum?
Methodische Betrachtungen können hierbei sowohl von Fragestellungen der Nutzung als auch vom Bauwerk ausgehen und erfolgen grundsätzlich ergebnisoffen. Ziele, Anforderungen und Rahmenbedingungen werden formuliert, hinterfragt und definiert. Aspekte der Nachhaltigkeit fließen in die Betrachtung ein. Qualitative und quantitative Anforderungen können z.B. in Form von Raum- und Funktionsprogrammen veranschaulicht werden. Auf Grundlage eines gemeinsam erarbeiteten Bestandsplans können Entscheidungen für oder gegen bauliche Maßnahmen, deren Umfang und Zuschnitt sowie über anstehende Planungsschritte getroffen werden. Eine klare Formulierung des eigentlichen Bedarfs und Ziels sowie der daraus folgenden baulichen Anforderungen für alle Beteiligten ist wesentliche Voraussetzung für ein gelingendes Vorhaben. Wir unterstützen Sie bei der Erarbeitung und Formulierung dieser Aufgabenstellung, d.h. eines Projektsolls, für ein etwaiges Projekt - und beraten Sie gerne zu Fragen des Bedarfes und der Suffizienz.
„Wenn über das Grundsätzliche keine Einigkeit besteht, ist es sinnlos, miteinander Pläne zu machen.“ (Konfuzius).
Bauaufnahme
Bei baulichen Maßnahmen an oder im Kontext von bestehenden Gebäuden ist es unerlässlich, den Bestand in Geometrie, Beschaffenheit und Zustand zu betrachten und zu erfassen. Sofern Planunterlagen zu alten Bauwerken überhaupt vorhanden sind, sind diese häufig unvollständig und bilden nicht den tatsächlich gebauten Zustand sowie die baulichen Veränderungen, die im Lauf der Zeit ggf. vorgenommen wurden, ab. Aktuelle und präzise Pläne sind jedoch zur erfolgreichen Umsetzung eines Bauvorhabens unerlässlich. Deren Erstellung erfolgt entweder durch Digitalisierung, Zusammenführung und Überprüfung vorhandener Pläne oder vollständige Neuerfassung der Bausubstanz unter Berücksichtigung von Verformungen, z.B. Schiefstellungen von Wänden, eine sog. verformungsgerechte Bauaufnahme - oder durch eine Kombination aus beiden Verfahren.
Die Bestandsaufnahme dient weiterhin dazu, den aktuellen Zustand des Bauwerks und seiner Baukonstruktion zu erfassen und zu dokumentieren. Bauelemente und Bauteile werden in Bezug auf deren Materialität, Zustand, Qualität und Funktionstüchtigkeit gesichtet.
Die Bestandsaufnahme arbeitet wesentliche Merkmale des und Erkenntnisse zum Bestandsgebäude auf und dient als Planungsgrundlage für weitere Projektbeteiligte und - schritte. In Abhängigkeit von Größe und Komplexität des Bestandsgebäudes sowie Art und Umfang der angestrebten baulichen Eingriffe, empfiehlt sich eine entsprechende Genauigkeitsstufe. In der Regel entstehen Grundrisse, Schnitt- und Ansichtspläne im Maßstab 1:50 - mit Eintragung der relevanten Erkenntnisse bzw. Befunde.
Nutzungs-, Instandsetzungs- und Sanierungskonzepte
Auf Basis formulierter Zielstellungen und der Ergebnisse der Bestandsanalyse untersuchen wir Nutzungsmöglichkeiten und - varianten für das bzw. die Gebäude und entwickeln Lösungen zur Umsetzung des Raumprogramms. Maßnahmen zur Reparatur von Schäden, zur Instandsetzung geschädigter Bauteile, zur Wiederherstellung von Raumkonzepten und - zusammenhängen, zur energetischen Ertüchtigung, Sanierung, Modernisierung und Erweiterung des baulichen Bestandes bilden die Bausteine für ein Instandsetzungs- bzw. Sanierungskonzept - in Form von Übersichtsplänen und Beschreibungen. Eine Kostenermittlung für die entsprechenden Maßnahmen sowie eine Skizzierung etwaiger Abläufe bzw. Arbeitsschritte sind ebenfalls Bestandteil der Konzepterstellung.
Insbesondere bei der Behandlung von Denkmälern sind oftmals verschiedene, teils auch (vermeintlich) widersprüchliche Ziele in Einklang zu bringen - z.B. der Erhalt prägender Merkmale des Einzelgebäudes oder Ensembles, der Wunsch der Bauherrn nach zeitgemäßer Ausstattung, moderner Gebäudetechnik und großzügigen, hellen Räumen mit auf die Nutzung abgestimmtem Zuschnitt, ein verantwortungsvoller Umgang mit Ressourcen, zeitgemäßer Brandschutz und Barrierefreiheit. Welche Teile werden rückgebaut? Was ist erhaltenswert und wird daher repariert oder restauriert? Welche Bauteile und Zustände werden gesichert und konserviert? Wo bedarf es Eingriffen in Substanz oder Raumstruktur bzw. neuer Ergänzungen? Eine frühzeitige Beteiligung von Fach- und Genehmigungsbehörden im Zuge der Konzepterstellung, bei der Abwägung von Alternativen und der Entscheidungsfindung trägt zu einem guten Gelingen bei.
Die Erstellung von Konzepten versteht sich als Prozess, bei dem zugrundeliegende Ideen und Ansätze wiederholt hinterfragt werden, um letztendlich ein langfristig belastbares Ergebnis zu erzielen.
Entwurfsplanung
Auf Basis der abgestimmten Rahmenbedingungen erarbeiten wir Vorentwurfs- und Entwurfspläne, die die erforderlichen Maßnahmen zur Erzielung des angestrebten Sanierungsergebnisses und zur Ausgestaltung des Nutzungskonzepts beinhalten. Zunächst werden hierbei verschiedene Varianten zur Umsetzung der Bauaufgabe skizziert, nachvollziehbar (z.B. in Form von Bildern und Modellen) dargestellt und erläutert. Oberflächen und Qualitätsstandards werden bemustert, also z.B. anhand von Materialmustern oder Vergleichsbeispielen ausgewählt. Die favorisierte Lösung wird anschließend konkretisiert und weiter ausgearbeitet.
Planungsbegleitend werden Kosten zunächst geschätzt und schließlich genauer berechnet. Um zu belastbaren Zahlen zu gelangen, ermitteln wir Kosten bereits in einer frühen Planungsphase bauleistungsbezogen, d.h. wir gliedern die erforderlichen Baumaßnahmen inkl. der jeweiligen Teilleistungen auf, ermitteln die erforderlichen Mengen und kalkulieren hieraus die voraussichtlichen Kosten für die Einzelgewerke. Mit fortschreitender Planungsgenauigkeit wird die Aufgliederung zunehmend detaillierter.
Die Entwurfsplanung entsteht unter fortwährender Abstimmung mit dem Auftraggeber / Bauherrn, weiterer beauftragter Planer sowie genehmigenden und beratenden Behörden. Die Arbeitsergebnisse stehen den Projektbeteiligten als Grundlage zur Verfügung.
Zur besseren Visualisierung der angestrebten Sanierungsergebnisse und um vorgesehene Arten der Ausführung zu testen, können Materialproben und Farbmuster am Bauwerk sowie 1:1 Schablonen oder Modelle (analog und / oder digital) erstellt werden. Außenansichten von Fassaden und wesentliche Raumsituationen lassen sich bei Bedarf in Form von Bilddarstellungen (z.B. Handzeichnung oder 3D- Skizze) abbilden, die oftmals besser nachvollziehbar sind als klassische Planzeichnungen bzw. spezifische Fragestellungen besser klären.
Werk- und Detailplanungen
Die Maßnahme wird auf Basis der Entwurfsplanung in Form von Werk- und Detailplänen sowie Ausführungsbeschreibungen und Bauzeitenplänen durchgeplant und nachvollziehbar dargestellt. Hierbei gehen wir systematisch vor und planen vom Groben ins Feine, also ins Detail, und wieder zurück - d.h. Festlegungen aus der Detailplanung fließen wiederum in die Übersichtspläne ein, so dass sich eine stimmige Gesamtplanung ergibt, der die festgelegten Qualitätsstandards zugrunde liegen.
Jedes Bauteil wird eindeutig bezeichnet, so dass die an der Planung und am Bau Beteiligten klar und unmissverständlich kommunizieren können. Mit den Plänen verknüpft erstellt werden an den Bedarf angepasste Verzeichnisse und Übersichten, die jeweils themenbezogene Einzelaspekte abbilden und eine gute Arbeitsgrundlage darstellen - z.B. ein Raumbuch für die Übersicht von Räumen, Flächen und Ausstattungen, Tür- oder Fensterlisten. In der Ausführungsplanung werden zudem Fachplanungen von weiteren Planern, z.B. zur technischen Gebäudeausstattung, integriert bzw. zusammengeführt, so dass Kollisionen vermieden werden (rein geometrisch und was den Arbeitsablauf betrifft).
Schnittstellen zwischen den einzelnen Gewerken sowie Zuständigkeiten für Arbeitsschritte und Zwischenergebnisse sind hierbei aus den erstellten Planunterlagen ersichtlich - d.h. wir geben für jede Bauleistung im Plan an, wer diese erbringen wird.
Die jeweiligen Planstände werden besprochen, fortwährend weiterentwickelt, schließlich zur Freigabe vorgelegt und den Projektbeteiligten rechtzeitig zur Verfügung gestellt - analog und / oder digital. Auf Basis der Pläne erstellen wir Leistungsbeschreibungen, die die Grundlage der Angebotseinholungen bzw. Ausschreibung von Bauleistungen bilden.
Änderungen nach Freigabe werden möglichst vermieden (indem wir die notwendigen Fragen frühzeitig stellen, wirken wir verspäteten Entscheidungen entgegen) bzw. übersichtlich gehalten, um Irritationen im Bauablauf zu vermeiden.
Unerlässlich ist aus unserer Sicht eine verlässliche Fortschreibung der Pläne, die etwaige Anpassungen während der Baumaßnahme abbildet: was gebaut wird entspricht dem Plan und bei Fertigstellung entspricht der Plan dem Bauwerk.
Vorbereitung und Begleitung von Baumaßnahmen
Damit eine Baumaßnahme reibungsarm verläuft und zu einem guten Ergebnis führt, bedarf es der Vorbereitung - idealerweise bereits in frühen Planungsphasen und unter Integration relevanter Projektbeteiligter. Planungs-, Koordinierungs- und Ausführungsschritte werden abgestimmt, in Form von Ablaufplanungen dargestellt sowie wichtige Stationen klar und für alle Beteiligten verständlich festgehalten. Wir definieren Kommunikationswege sowie Ablauf und Art von Berichterstattungen, z.B. in Form eines handhabbaren, d.h. kurzen und übersichtlichen, an den Bedarf angepassten Projekthandbuchs. Zeit- und Kostenrahmen werden insgesamt und in Einzelteilen erarbeitet und fixiert, Maßnahmen zur Festlegung und Einhaltung technischer Vorgaben und Qualitätsstandards getroffen. Hierbei legen wir Wert auf schlanke, zielgerichtete und transparente Kommunikation - gerne bildgestützt (z.B. in Form von Grafiken), eine gute Nachverfolgbarkeit bzw. Nachverfolgung offener Punkte und eine maßvolle Dokumentation - über die gesamte Maßnahme hinweg. Auf diese Weise ermöglichen wir es uns und Ihnen, den Überblick auch bei Abwicklung komplexer Prozesse zu behalten.
Objektüberwachung und Baustellenkoordination
Während der baulichen Umsetzung der Maßnahme erbringen wir Leistungen der Objektüberwachung, d.h. wir überwachen die Ausführung auf Übereinstimmung mit der öffentlich- rechtlichen Genehmigung, den Verträgen der ausführenden Unternehmen, der Werk- und Detailplanung sowie weiterer Ausführungsunterlagen, den einschlägigen Vorschriften und allgemein anerkannten Regeln der Technik. Wir koordinieren die am Bau beteiligten Gewerke, damit einzelne Arbeiten gut ineinander greifen. Hierzu bedarf es regelmäßiger Ortstermine auf der Baustelle zur Kontrolle des Baufortschritts sowie der Durchführung regelmäßiger Baubesprechungen (unter Beteiligung von für die anstehenden Arbeiten relevanten Planern und Auftragnehmern - nur wer gebraucht wird, nimmt teil). Wie in der Bauvorbereitung organisieren wir auch während der Bauausführung wesentliche Arbeitsschritte und gleichen den Arbeitsfortschritt mit den abgestimmten Zeit-, Kosten- und Qualitätsanforderungen ab. Wir informieren den Auftraggeber / Bauherrn regelmäßig über den diesbezüglichen Stand der Dinge. Bei Abweichungen vom Soll schlagen wir rechtzeitig Maßnahmen zur Gegensteuerung vor.
Wir bereiten Bauabnahmen für den Auftraggeber / Bauherrn vor, begleiten diese, ggf. unter Feststellung von Mängeln, und überwachen deren Beseitigung. Gemeinsame Aufmaße mit den ausführenden Unternehmen schaffen klare Verhältnisse. Der Bauprozess wird mittels Bautagebuch (analog und digital) nachvollziehbar dokumentiert. Wir begleiten Maßnahmen konsequent und mit dem dafür notwendigen langen Atem bis zu deren Abschluss, d.h. bis Restarbeiten und Abrechnung erledigt sind.